Новые требования к отчету об оценке

Законодательные требования к отчету

ФЗ №135 – ключевой закон, определяющий общие требования к форме и содержанию отчета. Согласно ст.11 вышеуказанного акта, документ может быть составлен в бумажном или электронном виде. Возможно также оформление в двух формах одновременно.
Содержание отчета непременно должно включать следующие данные:

• дата оформления;
• порядковый номер;
• правовое основание для организации оценки;
• сведения о специалисте;
• цель проведения оценочных мероприятий;
• детальное описание оцениваемого объекта;
• существующие стандарты оценочной деятельности;
• список используемых данных;
• итоговая цена объекта;
• дата расчета стоимости;
• список документации, которую специалист применял в своей работе;
• документы, подтверждающие квалификацию оценщика

Важно отметить, что указанный список пунктов – необходимый минимум. Оценщик может расширить содержание отчета, если он посчитает отдельную информацию ценной и нужной для точности оценки.
Ключевое требование к содержанию – отсутствие неоднозначных толкований и туманных формулировок. Отчет не должен вводить в заблуждение – это исключительно точный документ, который не терпит вольностей и мнений. Согласно ст.12 ФЗ №135, документ при правильном оформлении содержит достоверные сведения о стоимости объекта, которые будут являться отправной точкой в других расчетах и разрешении споров.

Сам документ по закону необходимо:

• прошить;
• пронумеровать;
• подписать оценщиком;
• скрепить печатными реквизитами специалиста или организации.

Если отчет оформлен электронно, то он должен быть удостоверен электронной цифровой подписью. Отдельного внимания заслуживает особый пункт в содержании документа – стандарты оценки.

Что изменилось в стандартах оценки

Согласно ст.20 ФЗ №135, стандарты оценки – особые требования, которые предъявляются к порядку работы оценщика и соответствующей фиксации итогов в отчетном акте. Стандарты устанавливаются на федеральном уровне (так называемые ФСО). В апреле 2022 года Минэкономразвития издало Приказ №200, который утвердил новые федеральные стандарты оценки. Документ вступил в силу 7 ноября 2022 года, поэтому каждый оценщик должен руководствоваться новыми нормами.

Всего Приказ утвердил 6 новых приложений – так называемых ФСО I-VI. Они затрагивают все важные вопросы, связанные с оценкой, от структуры и видов стоимости до задания на оценку, подходов и отчета.

Важно: в соответствии с нововведениями, появился новый вид стоимости – равновесный, который должен использоваться при наличии нерыночных факторов, которые оказывают влияние на итоги оценочной работы.

Как видно, ФСО установили дополнительные требования и к отчету об оценке. Согласно ФСО VI, оценщик при составлении документа должен руководствоваться следующими нормами:

• изложение всей существенной информации;
• каждый источник должен быть раскрыт;
• достаточность сведений.

Достаточность сведений определяется следующим образом: если сторонний оценщик, который прямо не принимал участие в исследовании, легко сможет определить логику и объем проведенных работ, то данные будут считаться достаточными для оценки.
ФСО VI существенно расширил требования к отчету. Теперь оценщик также должен включать в документ следующую информацию:

• допущения и ограничения, которые принял специалист, в соответствии с новым ФСО III (Процесс оценки);
• исследование рынка оцениваемого объекта и внешних факторов;
• форма выражения стоимости – по общему правилу она выражается в числах, но в соответствии с ФСО IV (Задание на оценку) может быть указана иная форма.

Как повлияют новые стандарты на качество оценки?

С одной стороны, новые стандарты действительно увеличивают строгость документа. Теперь оценщики должны проявлять больше внимания к деталям и требованиям заказчика. Кроме того, если отчет будет направлен на экспертизу, то у экспертов появилась возможность использовать любые источники для проверки.

С другой стороны, далеко не каждый оценщик в силах адаптироваться под новые требования. По этой причине клиентам крайне рекомендуется обращаться к специалистам, которые уже работают в рамках обновленных стандартов.