Случаи, когда нужна оценка земельного участка
В нашу компанию обращаются клиенты по таким поводам для проведения оценки земли:Землю, в отличие от прочих объектов недвижимости, свободно воспроизвести нельзя – к ней не применимо понятие износа.
От чего зависит стоимость земельного участка
На стоимость земельного участка влияют два момента – полезность земли и ее привлекательность. Эти характеристики складываются из ряда обстоятельств, под влиянием которых оценка недвижимости меняется в меньшую или большую сторону. К факторам, формирующим стоимость земельного участка, относят:Все земельные наделы, независимо от форм собственности и назначения, внесены в государственный кадастр недвижимости. Учет земель наделяет каждый участок характеристиками, которые ложатся в основу проведения качественной оценки.
Категории земель, их особенности
Земельные участки, внесенные в государственный реестр, поделены на категории с учетом целевого назначения. Каждая из них имеет свои характеристики и показатели, от которых зависит стоимость надела.Земли поделены на категории:
Порядок проведения оценочных операций
Эксперты-оценщики руководствуются действующим законодательством РФ: федеральными законами, постановлениями правительства, ведомственными и субъектными нормативно-правовыми актами.Специалисты работают в следующем порядке:
- На первом этапе определяют основную цель, с которой проводят оценку, составляют техзадание, заключают договор с клиентом для проведения оценки.
- Собирают информацию, в какую категорию входит участок, какими физическими характеристиками обладает земля, есть ли на ней постройки.
- Выезжают на объект и проводят его осмотр, вместе с этим осматривают окружающую местность, изучают инфраструктуру.
- Выбирают оптимальные методы оценки, проводят расчеты по выбранным методикам, определяют рыночную стоимость земельного участка.
- Составляют отчет, который будет действовать в течение 6 месяцев. Все инстанции обязаны принимать его и признавать указанную цену земли достоверной.
Методология оценки
Эксперты по оценке недвижимости используют три способа, на основании которых готовят отчет:Сравнительный подход
Метод подходит для оценки большинства земельных участков. Его суть состоит в сравнении цен на аналогичные земли, продаваемые за последнее время в данной местности. Эксперты обращаются к методу выделения, когда для сравнения берут наделы с застройкой по типовому проекту, которые имеют определенное количество продаж.Доходный подход
Применяют такой подход по отношению к участкам, которые принесут покупателю доход. Специалист рассчитывает рыночную стоимость через коэффициент капитализации (годовое измерение). Для анализа берут прогнозируемые доходы и расходы, связанные с эксплуатацией участка. Эксперты анализируют результаты, полученные при использовании каждого метода, и на основании полученных данных выводят окончательную стоимость земли.Затратный подход
Сущность затратного подхода не позволяет использовать его напрямую для оценки земельных участков. Поэтому элементы данного подхода используются только для оценки улучшений земельного участка. Например, для оценки затрат на воспроизводство инфраструктуры, природных объектов, магистральных сетей водоснабжения, электроснабжения и других улучшений. Окончательная оценка рыночной стоимости земли определяется по совокупности результатов, полученных в каждом подходе.Документы для предоставления оценщику
Набор документов стандартный и включает:- Документ, подтверждающий право на землю
- Кадастровый паспорт
- технический паспорт на строения, расположенные на оцениваемом участке
*После ознакомления с предметом оценки, перечень документов может быть расширен.